אם אתם גרים במדינה, וערים במעט לנעשה בתחום הנדל"ן, נראה שגם אתם שמעתם לא מעט בשנים האחרונות אודות תכנית מתאר ארצית – תמ"א 38. מבקשים להבין מדוע מדובר בתהליך שממשיך לתפוס כותרות, גם כשמצב הנדל"ן ממשיך להדאיג? מוזמנים להבין כל מה שרלוונטי בתחום. מוזמנים להבין מה מושך יזמים להשקיע בתהליך, ובעלי דירות לשתף פעולה. מוזמנים להבין אלו יתרונות כלכליים ובטיחותיים התוכנית מציעה, ואף מה נדרש לעשות כדי לקדם את התוכנית. שוקלים צעדים בתחום? היעזרו במידע הבא!
אודות תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית שנועדה להעניק מענה עבור בניינים שאינם נחשבים עמידים בפני רעידת אדמה (חלק מהמדינה יושבת ישירות על השבר הסורי אפריקאי). התוכנית יצאה לפועל בשנת 2005, כאשר היא רלוונטית רק עבור מבנים שלא נבנו בהתאם לתקן 413, ולמבנים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980. לכאורה, מטרת התוכנית פשוטה – להפוך כמה שיותר מבנים להיות עמידים בפני רעידת אדמה. בפועל, התוכנית מציעה שלל כלים תכנוניים ובמקביל מעניקה תמריצים. עובדה זו מובילה שלל בעלי דירות ליזום תהליך של תמא 38, אם בשל היתרון הכלכלי, ואם בשל השקט הנפשי.
תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2
בעיקרון קיימות 2 תוכניות: תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק המבנה ובמגוון תוספות בנייה, ואילו תמ"א 38/2 מתמקדת בהרס המבנה הקיים ובבניית מבנה חדש במקומו. תחילה, התוכנית לא זכתה להצלחה, ולכן הוגדלו אחוזי הבנייה, הבירוקרטיה הורידה רגל מהגז ואף הוענק פטור ממיסים והיטלים.
אודות התוכנית בנקודות
דגשים לגבי תמ"א 38/1
- היזם/הקבלן רוכש את זכויות הבנייה
- הבניין עובר שיפוץ משמעותי – חיצוני ופנימי
- יסודות הבניין מחוזקים
- מתווספת מעלית
- נוסף/ משופץ לובי
- חידוש תשתיות
- תיתכן תוספת של מחסן וחניה
- נוספות דירות חדשות שרשומות על שם היזם/הקבלן
- הדירות הקיימות מורחבות. נוסף ממ"ד ומרפסת שמש
- על מנת להוציא את המהלך לפועל, נדרשת הסכמה של 67% מסך דיירי הבניין
דגשים לגבי תמ"א 38/2
- הריסת הבניין הקיים והקמה של בניין חדש אשר עונה על שורה של דגשים בטיחותיים.
- הדיירים עוברים לגור במקום חלופי, על חשבון היזם/קבלן.
- סך ההוצאות שנוגעות למעבר נופלות על הקבלן/יזם
- נוספות יחידות דיור (רשומות על שם היזם/הקבלן)
- כמות הדירות ואופי הבניין תלוי בתוכנית התב"ע העירונית
- בתום התהליך הדיירים חוזרים לדירה חדשה בבניין חדש. הדירה תכלול מרפסת שמש, ממ"ד, חניה (ככול הנראה חניה מקורה/תת קרקעית), מחסן וכמובן תשתיות חדשות.
- על מנת להוציא מהלך שכזה לפועל, נדרשת הסכמה של 80% מסך דיירי הבניין.
יתרונות
עקב שדרוג התוכנית הבסיסית, לא רק בעלי דירות מבקשים לנצל את ההזדמנות, אלא גם קבלנים ויזמים. לרשותכם מגוון סיבות שמניעות דיירים לעבור תקופה שנחשבת מאתגרת (מגורים באתר בניה/מעבר דירה). ובכן הדיירים משיגים ללא השקעה נכס ששווה הרבה יותר. כמו כן, נהנים מאיכות חיים משודרגת – משיגים מגורים בבניין יותר מרשים, עמיד ושמציע תנאים משופרים. כולל מעלית, תשתיות חדשות, חניה, מחסן, ממ"ד, מרווח פנימי וכדומה.
לסיכום – יוצאים לדרך
באופן כללי עליכם להשיג הסכמה של הרוב הנדרש ולחבור בהקדם הניתן לעו"ד שבקיא בתחום התחדשות עירונית. מעבר לכך, יש לערוך אסיפת דיירים בהתאם לפרוטוקול (נדרשת נוכחות של לפחות 40% מסך הדיירים, נדרש ליידע את סך בעלי הדירות וכדומה). כמו כן, נדרש לבחור נציגות דיירים (עליה לקדם את הפרויקט ולהיות בקשר עם סך הגופים הרלוונטיים), נדרש למצוא מארגן וכמובן שגם נדרש למצוא יזם שניתן לסמוך עליו (אם מבחינה כלכלית ואם מבחינת לוח זמנים). מה מעבר? חשוב לבחון ערבויות ולעבור לשלב תכנון הפרויקט, כולל השגת היתר בנייה. בהצלחה!